چگونگی افراز یا تفکیک ملک مشاع

افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک با شرکاء، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه، در این زمان افراز در غیرمنقول به کار می‌رود برعکس تقسیم که عموم و شمول دارد نسبت به هر گونه مال.

کدام مرجع برای رسیدگی دعوای افرار یا تفکیک صالح است؟

در  حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد. بنابراین

هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. چه زمانی جریان ثبتی ملک خاتمه یافته محسوب میشود؟

زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

سوالی که ممکن است مطرح شود این است که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مقصود مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.

بحث  دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.

اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.

دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.

افراز ملك مشاع كه قسمتی از آن مجهول المالك است در دادگاه

هرگاه نسبت به ملكی كه قسمتی از آن مشاعا درخواست ثبت شده و بقیه مجهول المالك باشد رای قطعی دادگاه بر افراز آن صادر نشده باشد باید صدور آگهی نوبتی آن و نیز پذیرفتن درخواست ثبت سهام مجهول طبق حكم مزبور صورت گیرد و در صورتی كه آگهی نوبتی قبلا به عنوان اشاعه منتشر شده بقیه اقدامات ثبتی طبق رای صادره تعقیب و چنانچه سهم مشاعی مزبور مسبوق یه صدور سند مالكیت باشد مساحت و حدود مشخصات و حقوق ارتفاقی آن طبق حكم قطعی دادگاه با اشاره به شماره حكم در ملاحظات ثبت ملك قید و نسبت به سهم مجهول المالك به شرح فوق عمل می شود. بند ۳۶۸مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال ۴۹ اجرای حكم افراز دادگاه

واحدهای ثبتی در موقع اجرای حكم افراز ضمن تطبیق مفاد حكم با محدوده ثبتی و سند مالكیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیمات صورتمجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالكیت مینمایند ،اخیرا مشاهده شده است كه بعضی از واحدها قبل از تطبیق مفاد حكم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالكیت نموده اند و نتیجتا قسمتی از سند مورد سند مالكیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است ، لذا خاطرنشان مینماید در موقع اجرای احكام قطعی افراز دادگاهها باید قبل از هر اقدام مفاد حكم و یا نقشه كارشناس كه ملاك خكم افراز بوده به دقت با وضع محل و محدوده سند مالكیت تطبیق و پس از اطمینان با اینكه كلیه قطعات مورد حكم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالكیت است مبادرت ، به صدور سند مالكیت و یا اقدام بعدی گردد. بخشنامه شماره۱۶۹۶-۱۰/۲/۵۴ سازمان

چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسكن

نظر به اینكه در ماده۲ قانون افراز مالكین و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسكن تصریح به تنظیم صورتمجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورت مجلس مذكور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور اگهی تحدید حدود از جهت اطلاح مجاورین و صاحبان حق امكان پذیر است ، لذا انتشار اگهی تحدیدی لازم به نظر میرسد و ادارات ثبت پس از قبول تقاضای ثبت سازمان مسكن با انتشار آگهی تحدیدی مبادرت و تحدید حدود را انجام و بارعایت موازین قانونی و احراز شرایط به صدور سند مالكیت هم مانع این نیست كه معترضین نسبت به تقاضای ثبت یا تحدید حدود نتواند در مدت مقرر اعتراض خود را تقدیم نماید .بخشنامه ۹۰۵۰/۳-۱۲/۹/۵۱

چنانچه دو ياچند نفر نسبت به ملكي بطور مشاع مالكيت دارند هريك از انها مي توانند نسبت به افراز سهمي خود از ساير مالكين ديگر اقدام نمايند.

مراحل افراز املاك در ادارات ثبت اسناد و املاک

1- تسليم درخواست افراز از طرف احد يا عده‌اي از شركاء ملك به ثبت محل

2- قبول درخواست و دستور ثبت در دفتر انديكاتور و ارجاع به نماينده بوسيله مسئول اداره

3- ثبت تقاضا در دفتر انديكاتور

4-ارسال تقاضا به بايگاني جهت پيوست نمودن پرونده براي تحويل به نماينده

5-بررسي نماينده و اعلام نظر در خصوص امكان يا عدم امكان افراز از لحاظ پرونده ثبتي به مسئول اداره

6-بررسي و تصميم رئيس ثبت مبني بر قبول يا رد درخواست افراز و تعيين تاريخ روز معاينه محل بر فرض قبول

7-ابلاغ تصميم رئيس ثبت به متقاضي در صورت عدم قبول درخواست افراز

8-ارجاع به نقشه بردار جهت تهيه اخطار روز معاينه محلي در صورت امكان ادامه افراز

9-تهيه اخطار و تعيين روز معاينه محلي و دعوت از شركاء بوسيله نقشه بردار

10-امضاء اخطارهاي تهيه شده بوسيله مسئول مربوطه

11-صدور اخطارهاي تهيه شده از دفتر انديكاتور و تسليم آنها به مامور مربوطه

12-ابلاغ اخطار روز معاينه محلي و افراز به كليه مالكين مشاعي

13-برگشت اخطارهاي ابلاغ شده به ثبت و ضبط آن در پرونده مربوطه

14-عزيمت نماينده و نقشه‌بردار به اتفاق متقاضي به محل جهت معرفي حدود و ترسيم نقشه افراز

15-معرفي ملك بوسيله متقاضي و تشخيص و تطبيق حدود توسط نماينده و برداشت نقشه بوسيله نقشه بردار

16-ترسيم نقشه بوسيله نقشه‌بردار و امضاء نماينده و حاضرين

17-ارسال نقشه به شهرداري در خصوص املاك شهري و ساير مراجع مقرر در قانون در مورد املاك خارج از محدوده جهت تاييد عنداللزوم

18-برگشت نقشه از شهرداري يا مراجع ديگر مقرر در قانون به اداره ثبت و ارجاع آن به بايگاني جهت پيوست نمودن پرونده و ارسال نزد نماينده و نقشه بردار

19-پيوست نمودن پرونده بوسيله بايگاني و ارسال نزد نماينده و نقشه بردار

20-تنظيم صورت مجلس افراز و امضاء آن بوسيله نماينده و نقشه بردار و حاضرين

21-ارسال صورتمجلس افراز و نقشه‌افرازي و سوابق امر نزد رئيس ثبت جهت اتخاذ تصميم

22-بررسي پرونده و سوابق بوسيله رئيس ثبت و اتخاذ تصميم نسبت به صورتمجلس و نقشه ترسيمي افراز

23-تهيه اخطار مربوطه به ابلاغ تصميم مسئول اداره همراه با فتوكپي صورتجلسه افراز و نقشه ترسيمي جهت ابلاغ به كليه مالكين مشاعي

24-تسليم اخطار فوق‌الذكر و سوابق امر به مامور مربوطه جهت ابلاغ

25-ابلاغ اخطار همراه با فتوكپي صورت جلسه افراز و نقشه افراز و تصميم مسئول ثبت به كليه مالكين مشاعي

26-برگشت پرونده به بايگاني جهت ضبط تا وصول اخطارهاي ابلاغ شده

27-وصول اخطارهاي ابلاغ شده و ضبط آن در پرونده مربوطه تا انقضاء مهلت اعتراض

28-قبول درخواست صدور سند مالكيت سهم افرازي از طرف متقاضي يا متقاضيان به ضميمه گواهي لازم مبني بر عدم تقديم اعتراض در مهلت مقرر از مراجع قضائي صالحه

29-دستور ثبت تقاضا در دفتر انديكاتور توسط مسئول اداره

30-ارجاع پرونده به نماينده جهت تهيه پيش نويس سند مالكيت قطعات مفروزي در صورت عدم وصول اعتراض

31-بررسي و تهيه پيش نويس سند مالكيت قطعات مفروز شده بوسيله نماينده

32-گواهي دفتر املاك بازداشتي مبني بر بازداشت يا عدم آن

33-ارسال پرونده به حسابداري جهت وصول هزينه افراز و حقوق دولتي متعلقه نسبت به سهم متقاضي يا متقاضيان و بهاء دفترچه سند مالكيت

34-ارسال پرونده به دفتر املاك پس از وصول حقوق ثبتي و بهاء دفترچه سند مالكيت

35-ثبت پيش نويس اسناد مالكيت در دفاتر املاك و ابطال سند مالكيت اوليه متقاضي با متقاضيان و تحرير سند مالكيت جديد و صدور بخشنامه مبني بر اعلام ابطال سند يا اسناد مشاعي مربوطه به دفاتر اسناد رسمي تابعه

36-بررسي و امضاء ثبت دفاتر املاك و سند مالكيت و بخشنامه تنظيمي بوسيله مسئول مربوطه

37-صدور بخشنامه مذكور از دفتر انديكاتور جهت ارسال به دفاتر اسناد رسمي تابعه

38-ارسال پرونده به بايگاني جهت ثبت سند در دفتر تسليم سند و پلمب آن و تسليم به متقاضي در قبال اخذ رسيد پس از احراز هويت

نحوه تفكیك املاك

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر.

1-ادارات ثبت مكلفند در موقع تفكیك اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن به عمل تفكیك و افراز را در اجرای ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند كه براساس ماده ۱۰۱ قانون اصلاحی شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد.

2-در مورد تفكیك ساختمان هایی كه مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان كار صادره از شهرداری و قانون تملك اپارتمانها و آئین نامه اقدام شود.

3-در مورد تفكیك چند ساختمان كه مجزا از هم در یك قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر گواهی پایان كار این ساختمانها دارای مشتركات از قبیل (انباری ، راهروها ، تابلوی آب و برق ،مراكز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره)باشند و یا اینكه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفكیك نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفكیك اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملك آپارتمانها اقدام نمایند و در مورادی كه از این قبیل ساختمانها براساس گواهی پایان كار دارای مشتركات نباشند ادارات ثبت راسا نسبت به تفكیك عرصه واعیان اقدام خواهند نمود.

4-در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال ۱۳۴۹ مستنداً به تبصره ۸ از ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداریها ارائه گواهی پایان كار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفكیك نمایند.

5-در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالكین با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۴۸-۲۴/۱۰/۶۳ هیئت عمومی دیوانعالی كشور براساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاك مشاع عمل می شود.

6-تكلیف تفكیك اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.

مراحل تفكيك املاك در ادارات ثبت اسناد و املاک

1-مراجعه متقاضي به دفترخانه و اخذ درخواست تفكيكي و ارائه آن به ثبت محل به ضميمه نقشه تفكيكي كه خود تهيه نموده باشد.

2-دستور ثبت درخواست در دفتر انديكاتور و ارجاع به نماينده جهت اقدام

3-ارسال درخواست تفكيكي به بايگاني جهت پيوست پرونده و تسليم آن به نماينده

4-بررسي و تهيه نامه جهت ارسال نقشه به شهرداري براي تاييد عنداللزوم

5-امضاء نامه بوسيله مسئول مربوطه و صدور آن

6-برگشت پرونده به بايگاني و ضبط آن تا وصول پاسخ شهرداري

7-مراجعه متقاضي به ثبت پس از گذشت دوماه از تاريخ تسليم نامه به شهرداري در صورت عدم وصول پاسخ از شهرداري جهت ادامه عمليات تفكيك

8-وصول پاسخ از شهرداري منضم به نقشه تاييدشده

9-دستور ثبت نامه شهرداري در دفتر انديكاتور و تعيين وقت مراجعه بعدي بوسيله مسئول مربوطه و اعلام آن به متقاضي

10-ثبت نامه در دفتر انديكاتور

11-ارسال سوابق به بايگاني جهت ضبط تا مراجعه متقاضي در روز تعيين شده

12-مراجعه متقاضي در روز مقرر و ارسال سوابق نزد مسئول مربوطه جهت تعيين نماينده و نقشه بردار

13-تعيين نماينده و نقشه بردار بوسيله مسئول مربوطه جهت عزيمت به محل

14-توديع فوق‌العاده ماموريت و هزينه سفر نماينده و نقشه بردار در صورت تعلق

15-عزيمت نماينده و نقشه‌بردار به محل همراه متقاضي

16-معرفي ملك بوسيله متقاضي و تشخيص حدود توسط نماينده و برداشت نقشه و ارزيابي توسط نقشه بردار و تعيين وقت مراجعه بعدي متقاضي

17-ترسيم نقشه تفكيكي و تنظيم برگ ارزيابي بوسيله نقشه بردار و تهيه صورت جلسه تفكيكي بوسيله نماينده و امضاء آن بوسيله نقشه بردار و نماينده و متقاضي

18-ارائه گزارش نماينده و نقشه بردار به مسئول مربوطه منضم به صورت جلسه و نقشه تفكيكي

19-گواهي دفتر بازداشتي مبني برعدم بازداشت

20-بررسي مسئول اداره و ارجاع به حسابداري جهت اخذ هزينه تفكيك

21-ارسال پرونده به حسابداري جهت محاسبه هزينه تفكيك

22-پرداخت هزينه تفكيك توسط متقاضي در بانك

23-پيوست قبض پرداخت هزينه تفكيك به پرونده و ارسال آن نزد مسئول مربوطه جهت امضاء

24-كنترل و امضاء صورت مجلس تفكيكي بوسيله مسئول مربوطه

25-ارسال صورت مجلس تفكيكي به دفتر انديكاتور جهت صدور و ارسال آن به دفترخانه

26-صدور صورت جلسه تفكيكي و ارسال آن به دفترخانه مربوطه

27-برگشت پرونده همراه با سوابق به بايگاني جهت ضبط در رديف مربوطه

فرق بین تفکیک و افراز

در تفکیک لازم نیست مال غیرمنقول مشاع باشد ولی لازمه افراز مشاع بودن ملک است و در تقسیم ملک غیرمشاع و غیرمشترک این اصطلاح به کار نمی‌رود. در افراز ملک بر مبنای سهم شرکاء تقسیم می‌شود. در افراز سهم شریک باید مشخص شده و جدا شود. ممکن است بین شرکاء اختلاف حاصل شود و تعیین تکلیف با مراجع قضایی است ولی در تفکیک چون به تراضی صورت می‌گیرد عنوان تشخیص و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد جنبه قضایی نداشته و در اداره ثبت اسناد و املاک حل و فصل می‌شود.

در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.

در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.

تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.