دعوای تخلیه چیست؟ ماهیت دعوای تخلیه

روزانه افراد زیادی برای رسیدن به حق قانونی شان دادخواست به دست در راهروهای دادگاه دیده می شوند که برخی از این دعاوی دعوای تخلیه می باشد که از طرف موجر علیه مستاجر مطرح شده است.

منظور از دعوای تخلیه این است که مالک مال غیرمنقول، علیه متصرفی که سابقا با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است طرح می شود. یکی از مهمترین حالت این دعاوی مورد ی است که مستاجر  پس از انقضای قرارداد اجاره ملک را تخلیه نکرده است و موجر خواستار تخلیه ملک خود می شود. یک حالت دیگر که ممکن است رخ دهد این است که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد .

پایان یافتن مدت اجاره مهمترین علت طرح دعوای تخلیه است اما به هر دلیلی که مالک، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد ممکن است دعوای تخلیه اقامه کند.

به‌عنوان مثال ممکن است مالک حق فسخ را برای خود در طول مدت قرارداد، ایجاد کرده باشد که به «خیار شرط» معروف است. در این صورت هر زمان که اراده کند – ولو بدون هیچ دلیل موجهی- می‌تواند استرداد مال غیرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاری نکند، حق خود را از طریق طرح دعوای تخلیه پیگیری می کند. مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، در صورت هرگونه تقصیر و سهل‌انگاری مستاجر در مورد اجاره است، موجر این حق را ‌دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود.

دعوای تخلیه چیست

 برای اقامه دعوای تخلیه به کدام مرجع  مراجعه کنیم؟

با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1387،  شوراهای حل اختلاف مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه هستند؛ طبق همین قانون دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود.

هر چند که قانون اعلام داشته که شوراهای حل اختلاف، حق رسیدگی دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت را نداشته و فقط نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند اما در پاره ای از موارد ممکن است شوراهای حل اختلاف و دادگاه عمومی  در کار یکدیگر دخالت داشته باشند.

 دعوای تخلیه تشریفات پیچیده‌ای ندارد:

از آنجاییکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه، تشریفات پیچیده‌ای ندارد و بنا بر نظر درست‌ تر و رویه جاری، دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی می باشد که در نتیجه هزینه دادرسی چندانی ندارد اما در مواردی که مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مبلغی را به‌عنوان قرض‌الحسنه و به قول عرف  پول پیش به موجر پرداخته باشد، موجر موظف است کل مبلغ دریافتی به این عنوان را به حساب دادگستری تودیع کند و دادخواست و رسید تودیع این مبلغ را به ثبت برساند تا رسیدگی به دعاوی او در دادگاه آغاز شود. که این امر ( تودیع پیش پرداخت) به مستاجر این اطمینان را خواهد داد که موجر نمی تواند بدون بازپرداخت این مبلغ او را از ملک بیرون نماید.

بر اساس مقررات فعلی، شورای حل اختلاف موظف است در صورت جمع بودن شرایط ظرف یک هفته ، حکم به تخلیه عین مستاجره دهد، همچنین اگر شورای حل اختلاف ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر در این مدت کم احراز کند، این مدت را تمدید می‌کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجرای فوری تخلیه است و همین اجرای فوری، در عمل مشکلاتی را برای مستاجران بی‌سرپناه فراهم می‌آورد.

برای گرفتن حکم تخلیه یک‌هفته‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده است، دو شاهد زیر آن را امضا کرده باشند؛ که اگر شهود زیر این قرارداد‌ها را امضا نکرده باشند طرفین دچار مشکل خواهند شد

دعوای تخلیه چیست

 تخلیه ملک دارای سرقفلی :

طبق قوانین مصوب در سال 1356 مربوط به روابط موجر و مستاجراماکنی که استفاده تجاری دارد، حق سرقفلی – یا به عبارت امروزی حق کسب و پیشه  به آن تعلق میگیرد . یه این معنا که مستاجری که مدتی در ملک تجاری فعالیت کرده و ارزش آن ملک را افزایش داده است،  از حق اولویت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار می شود هم‌چنین در موارد محدودی که موجر بتواند پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، باید سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر بپردازد تا بتواند الزام وی به تخلیه را بخواهد

طبق قانون سال 1356 هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است دیگر نمی‌توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد. موارد تخلف عبارت‌اند از اینکه مستاجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند؛ در صورت احتیاج مالک؛ مستاجر شغل ‌خود را تغییر دهد؛ وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد؛ مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد؛ وقتی از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده است استفاده شود؛ هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند

طبق قوانین تصویب شده در سال 76 روابط موجر و مستاجر ، تقاضای سر قفلی محدود به مواردی شده است که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر می پردازد.به جز مواردی که سابقه اجاره آنها به قبل از تصویب این قانون باز میگردد.

در قراردادهای امروزی موجر شرط میکند که مبلغ دریافتی از مستاجر به‌عنوان قرض‌الحسنه است و عنوان سرقفلی ندارد.

بنابراین، هر چه از نظر زمانی جلوتر می‌رویم، موارد امکان مطالبه سرقفلی از موجر کمتر و تخلیه مورد تجاری به تخلیه مورد مسکونی شبیه‌تر می‌شود؛ با این حال، همان‌طور که گفتیم تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند

تفاوت بين خلع يد و تخليه يد

1-در خلع يد بين متصرف و مالك، قراردادى كه در آن نحوه تخليه مقرر شده باشد موجود نيست، يعنى تصرفات متصرف فعلى از همان ابتدا غاصبانه بوده است.

2-در تخليه يد تصرفات شخص از ابتدا غاصبانه نبوده است بلكه از زمانى كه موعد تحويل فرا مي رسد و شخص تخليه نمى كند، تصرف او غاصبانه مي شود

دعوای تخلیه چیست

برای تخلیه فوری ملک به شرایط ذیل توجه فرمایید (دستو تخلیه)

قرار داد اجاره غیر رسمی ( یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) حال این قرار داد توسط موجر و مستاجر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده باشد یا توسط دفاتر آژانس املاک ( بنگاه های املاک) تنظیم شده باشد، در این صورت فرقی نمی کند، اما حتماً باید در انتها ی آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

1. مدت اجاره منقضی شده باشد.
2. یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.
3. یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد.
4. یا محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد. و یا به هر علت دیگر

در این صورت موجر می تواند در دادخواست خود ( دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته ی خود را دستور تخلیه  فوری بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر می شود و ظرف 72  ساعت اجرا میشود. شایان ذکر است اگر تقاضای حکم کند، رویه حکم تخلیه اجرا می شود که با صدور این حکم با مهلت 20 روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می شود. و رویه ای طولانی بر آن حاکم میشود و پس از طی مدت طولانی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدوراجراییه کند. و در اجراییه ی باز مهلت 10 روز اعتراض باید طی شود. چنانچه اعتراض به اجراییه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد.

مهم

در صورت انقضا مدت اجاره یا نسبت به تخلیه اقدام نمایید یا اجاره دیگر تنظیم و مدت آن را هر چند کوتاه مشخص و شرایط فوق را رعایت نمایید تا در صورت لزوم رویه طولانی دادرسی بر آن حاکم نشود.