چگونه می توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟

تقسیم به چه معناست؟

تقسیم شامل تفکیک و افراز است. در حقوق مدنی دو نفر می‌توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت هر دو آن‌ها هست را بین خود تقسیم کنند. معمولا تقسیم نامه عادی می‌تواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوۀ تقسیم اموال مشاع را توضیح می‌دهد.
در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم است.

مفهوم افراز چیست؟

افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.

تفکیک به چه معناست؟

تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول (زمین، ساختمان و …) به قطعات کوچک‌تر است. به طور مثال اگر فردی زمینی 1000 متری داشته باشد می توان آن را به دو قطعۀ 500 متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی می‌گویند زمین به قطعات 500 متری تفکیک شده است.

انجام مراحل تفکیک باید در ادارۀ ثبت انجام شود.

در تفکیک ابتدا تقسیم‌ نامه عادی تنظیم شده و سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود. سپس ادارۀ ثبت صورت‌مجلس تفکیکی را تنظیم می‌کند و بر اساس این صورت‌مجلس، سند مالکیت مربوط به هر قطعۀ تفکیک‌شده صادر می‌شود.

اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دو یا چند نفر باشد، پس از تفکیک همۀ مالکین در قطعات تفکیک شده به مقدار حصه (سهم) خود شریک هستند.

تفاوت افراز با تفکیک چیست؟

تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی تفاوت‌هایی دارند که در ادامه آن‌ها را توضیح می‌دهیم.
در تفکیک وجود حالت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.

در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌ هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصۀ هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا یا دلیل دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.

تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص خواهد یافت. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.

فراز ملک مشاعی از چه طریقی باید پیگیری و انجام شود؟

در  حال حاضر، دو مرجع برای رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:

• محاکم دادگستری
• ادارات ثبت

ادارات ثبت صرفاً زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد.

پس اگر عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد؛ یا حداقل درخواست مربوطه به ثبت رسیده باشد، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا ادارۀ ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.

مطلب دوم در صلاحیت محاکم در مواردی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.