روش گرفتن حکم تخلیه مورد سرقفلی

وکیل ملکی در تهران : یکی از اساسی‌ترین شرایط طرح «دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر» آن است که در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر وجود نداشته است. این شرط اگرچه بدیهی است؛اما نظر به این‌که بر خلاف قانون مدنی صراحت ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اصل بر غیر قابل انتقال بودن منافع می‌باشد با این توضیح که صرف عدم سلب حق انتقال از مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به معنای وجود حق انتقال منافع برای وی نیست. بنابراین، انتقال منافع برای مستأجر در صورتی صحیح خواهد بود که این حق به صراحت در متن اجاره‌نامه برای وی وجود داشته باشد درصورت عدم قید حق انتقال در اجاره‌نامه چنان است که گویا حق انتقال به غیر سلب شده است. بنابراین، یکی از شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر عدم وجود چنین شرطی در اجاره‌نامه است که این مهم در ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به تصریح چنین آمده است:

مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر دهد یا واگذار نماید مگر این‌که این اختیار به او داده شود.انتقال در قانون روابط موجر و مستأجر از معنای گسترده‌ای برخوردار است چنان‌که صرف استفاده عملی فرد دیگر از عین مستأجره تحت هر عنوانی انتقال به غیر تلقی شده است. بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در این خصوص اشعار می‌دارد: «در مواردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این‌که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم نماید.» همان‌گونه که از این بند برمی‌آید انتقال به تنظیم سند عادی یا رسمی محدود نمی‌شود از این‌رو تحقق انتقال، موجد حق تخلیه به دو طریق امکان‌پذیر است که بیان می‌شود:

یکی از مواردی که از دید قانون‌گذار انتقال، موجد حق تخلیه می‌باشد استفاده عملی فردی غیر از مستأجر از عین مستأجره است. همان‌گونه که از بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر برمی‌آید صرف استفاده عملی فردی دیگر از عین مستأجره برای تحقق انتقال کفایت می‌کند و در این مورد وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستأجر و استفاده کننده از عین مستأجره و عناوین قرارداد (درصورت وجود قرارداد) از هر قبیل که باشد مثل وکالت یا نمایندگی با دریافت یا عدم دریافت مبلغ، مؤثر در مقام نیست به صرف استفاده عملی فردی دیگر از عین مستأجره انتقال محقق خواهد شد.