نکاتی که فروشنده هنگام معامله میبایست رعایت کند

احتیاط های لازم برای «فروشنده» پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه‌نامه

?فروشنده کمتر از خریدار به احتیاط نیاز دارد، چه او ملک را می‌فروشد و پولش را می‌گیرد و می‌رود به این ترتیب گرفتاری‌های مربوط به ملک برای خریدار است. درعین‌حال با توجه به اینکه فروشنده پس از تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه، عملاً سلطه و اختیار مطلق خود را نسبت به ملک مورد معامله از دست می‌دهد و حق انجام معامله دیگری را نسبت به آن نخواهد داشت، فروشنده باید:

?از یک سو از اعتبار مالی خریدار مطمئن شود و اطمینان حاصل کند او توان مالی خریدن ملک را دارد. از دیگر سو باید تدابیری بیاندیشد که اگر خریدار در موعد مقرر به تعهداتش عمل نکرد، ملک آزاد و تعهد فروشنده ساقط و منتفی شود.

▪️مطمئن شدن از ملائت و اعتبار مالی خریدار کار آسانی نیست. اما اندیشیدن تدابیری برای انفساخ قولنامه و سقوط تعهدات فروشنده، در صورت خلف وعده خریدار، با گنجاندن شرط یا شروطی در سند میسر است مانند شروط و توضیحات زیر:

▪️فروشنده ملکف است نسبت به اخذ و تهیه مفاصاها و گواهی ها و مدارک و اسناد لازم برای ثبت معامله اقدام کند و در روز موعود با در دست داشتن کلیه مدارک و اسناد یا تهیه کلیه مقدماتی که به او مربوط می شود، در دفترخانه حاضر شود. حضور بدون همراه داشتن مدارک از نظر ترتّب آثار موضوع این سند، در حکم عدم حضور خواهد بود.

▪️خریدار مکلف است در روز و ساعت معهود با همراه داشتن تتمه ثمن در دفترخانه حاضر شود.

▪️هر یک از طرفین که در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشود و یا آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که مربوط به اوست فراهم نکنن، مکلف است مبلغ…………….. ریال بابت جریمه عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد.

▪️این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه ای به اصل معامله انجام شده نمی‌زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی‌سازد.

▪️در صورتی که خریدار برای ثبت معامله در دفترخانه حاضر نشود، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت و با اعلام مراتب عدم حضور خریدار به دفترخانه می‌تواند معامله را فسخ و مبی را به هر کس دیگری که بخواهد منتقل کند.

▪️در این حالت وجه پرداختی به کسر مبلغ موضوع بند بالا به وی مسترد خواهد شد. این فسخ صرفاً با اعلام مراتب به خریدار، از طریق مقتضی، محقق می‌شود و نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نخواهد.

▪️در صورتی که یکی از طرفین به علت تخلف طرف دیگر به منظور الزام طرف مقابل به ثبت معامله از طریق طرح دعوی در دادگستری اقدام کند، پرداخت کلیه هزینه‌های قانونی دعوی –اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله و غیره- بر عهده طرف مستنکف خواهد بود.

?نکته دیگری که فروشنده باید به آن توجه داشته باشد این است که هرگز نباید ملک را پیش از دریافت کل ثمن به تصرف خریدار قرار دهد.

? هرگاه مالکین متعدد باشند و یکی از ایشان عهده دار مذاکره با خریدار بشود باید توجه داشته باشد در موقع امضای قولنامه یا مبایعه‌نامه، حتماً کل مالکین را برای امضا حاضر کند مگر اینکه از ایشان وکالت‌نامه رسمی داشته باشد.

?زیرا چه بسا ممکن است برخی از مالکین به علت نارضایتی از قیمت یا شرایط فروش، اقدام انجام شده را تنفیذ و تأیید نکنند و شریک خود را در معرض شکایت کیفری قرار دهند (شکایت به عنوان کلاهبرداری به لحاظ فروش مال غیر یا کلاهبرداری مطلق)

?فروشنده باید کلیه مشخصات ملک را در قولنامه و مبایعه نامه تصریح کند؛ علی‌الخصوص در مواردی که این مشخصات جنبه منفی دارند و نوعی عیب و نقص برای ملک محسوب می‌شوند (مثل در طرح شهرداری بودن، کسر مساحت داشتن و مانند اینها).

?بهتر است فروشنده در موقع تنظیم مبایعه نامه چک شخصی خریدار را برای دریافت ثمن نپذیرد، حتی اگر عدم پرداخت یا برگشت خوردن آن باعث انفساخ معامله بشود. چون به هر حال تشریفات قضایی احراز و اعلام انفساخ باعث گرفتاری فروشنده خواهد شد و وقت او را تلف خواهد کرد. در اینگونه مواقع صرفاً چک رمزدار بانکی قابل قبول است.