* به دلیل شیوع ویروس کرونا و رعایت فاصله گذاری اجتماعی از خدمات وکالت غیر حضوری ، مشاوره تلفنی و گفتگوی آنلاین - تصویری ما استفاده نمایید. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل پایه یک دادگستری | دفتر وکالت اميررضا آتش پیکر | وکیل پایه یک دادگستری | گروه حقوقی پرشیا

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل پایه یک دادگستری

گرفتن حکم تخلیه واحد تجاری چقدر طول می کشد
ژانویه 5, 2020
مراحل و شرایط طلاق توافقی فوری چیست
ژانویه 6, 2020

تعهدات مالک در مشارکت در ساخت

در مورد مالک زمین بارزترین موضوعی که در نگاه اول به چشم می آید این است که به نظر نمی رسد وی تعهدی اصلی تر و مهم تر از تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح داشته باشد و در واقع با توجه به ذات این عقد می توان گفت نه تنها هیچ شرطی که بر خلاف این موضوع باشد، صحیح نیست بلکه مبطل عقد نیز می باشد.

حتی با اندکی تدقیق در مطالب معروضه در پاراگراف پیشین می توان نتیجه گرفت که تسلیم زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی می باشد و با توجه به قاعده ” اذن در شیء ، اذن در لوازم آن نیز هست ” ، مالک حتی در صورت عدم ذکر آن در قرارداد به آن ملزم می شود و مطابق اصول کلی می توان گفت در صورتی که در متن قرارداد قیدی از زمان تحویل زمین به مجری نشده باشد، مالک به محض انعقاد عقد با توجه به آثار قانونی عقد ملزم به اقباض زمین می شود. در واقع این بحث از آنجا ناشی می شود که ما تعهدات را به دو گونه قانونی و قراردادی تقسیم می کنیم و در مورد تعهدات قانونی هیچ احتیاجی به ذکر این دسته از تعهدات در قرارداد نیست و صرف ذکر آن ها در قانون کفایت می کند اما در مورد تعهدات قراردادی موضوع برعکس می باشد و بدون ذکر آن ها در عقد هیچ نوع آثار قانونی بر آن ها مترتب نمی شود.

در این شرایط و با در نظر گرفتن موضوعات فوق اگر مالکی به تعهد خود عمل نکند باید ابتدائاً به قرارداد فی ما بین طرفین رجوع کرده و بررسی کرد که در مفاد آن چه موضعی برای عدم انجام چنین تعهدی پیش بینی شده و اگر چنین حالتی در داخل قرارداد به عنوان یکی از شروط ضمن العقد درج شده باشد باید به آن عمل شود که در حال حاضر معمولاً چنین شرطی به صورت لحاظ کردن وجه التزامی بابت تخلف از شروط قرارداد ها در کلیه قرارداد ها به صورت عام گنجانده می شود. این موضوع دقیقاً همان است که در ماده ۲۳۰ قانون مدنی پیش بینی شده است که قاضی نمی تواند متخلف را به بیش یا کمتر از آنچه مقرر شده محکوم نماید. شایان ذکر است که در این حالت ورود ضرر به عنوان یک فرض قانونی متصور و مفروض است و خلاف آن قابل اثبات نمی باشد.

تعهدات مجری طرح در مشارکت در ساخت

این قسمت با توجه به وجود شرایط خاص احتیاج به ذکر مقدمه ای برای ورود به بحث دارد تا پس از بررسی مسائل کلی به تدقیق در تعهدات مجری بپردازیم.

در قرارداد های مشارکت در ساخت، هنگامی که به بررسی تعهدات مجری می پردازیم، اصولاً بر خلاف تعهدات مالک که عمده آن ها تعهدی واضح و روشن است و منحصر به تسلیم زمین به مجری می باشد ، تعهدات مجری الگوی خاصی نداشته و می تواند هر نوع تعهدی در نظر گرفته شود.

ظرافت این موضوع جایی مشخص می شود که در یک عقد معوض، مالک سوای از هر نوع تعهدی که ممکن است به عهده داشته باشد یا در حالت عکس آن، تقبل نکند، حتماً تعهدی به عنوان تسلیم زمین به عهده دارد که به نوعی اثر قانونی این عقد و از لوازم آن است و در واقع هیچگاه حالتی پیش نخواهد آمد که مالک تعهدی را بر عهده خود نبیند. اما در مورد مجری وضع به کلی فرق می کند؛ بدین معنی که با توجه به این که قانون و ذات عقد هیچکدام هیچ تعهد خاصی را بر عهده مجری نمی گذارند و با توجه به معوض بودن عقد، مجری حتماً باید تعهدی را بر عهده داشته باشد می توان گفت که مجری باید حتماً تعهدی متناسب با تعهدات مالک بر عهده داشته باشد هر چند نوع این تعهدات موثر در مقام نیست و می تواند هر نوع تعهدی را در بر گیرد.

حال با ذکر این مقدمه می توان گفت که مجری در روند انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات مختلفی را می تواند بر عهده بگیرد که در شرایط مختلف متفاوت است و با توجه به درجه اهمیت آن ها می توان گفت که مهمترین تعهدات مجری می تواند به عهده داشته باشد که در ذیل لیستی از آن ها را می بینیم عبارت اند از :

1. پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه

2. پرداخت هزینه های اداری پروژه

3. پرداخت هزینه ماهانه ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت

 

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

ماده 1: طرفین قرارداد

1-1          آقای/ خانم…. فرزند… به شماره شناسنامه …. صادره از …. کدملی …. متولد…. ساکن…. تلفن…. با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت …. فرزند…. به شماره شناسنامه …. متولد….به موجب …. که از این پس طرف اول قرارداد نامیده می­شود.

1-1-        آقای/ خانم…. فرزند…. به شماره شناسنامه …. صادره از…. کد ملی…. متولد…. ساکن…. تلفن ….با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت…. فرزند….به شماره شناسنامه…. متولد….به موجب…. که از این پس طرف دوم قرارداد نامیده می­شود.

ماده 2. موضوع قرارداد

مشارکت در جهت احداث بنا ……………

ماده 3. مشخصات مورد قرارداد

1-2-        آورده طرف اول عبارت است از ……… قطعه زمین به مساحت شش­دانگ ………متر مربع که در تاریخ عقد قرارداد به مبلغ به عدد (……… ریال)و به حروف(……… ریال)  توسط کارشناس رسمی/ خبره محلی مورد توافق و تراضی طرفین تقویم شده و گزارش ممضی شده آن پیوست و جزء لاینفک این قرارداد است.

2-3- آورده طرف دوم عبارت است از آورده نقدی به میزان مجموع هزینه­های به شرح ذیل که طرف دوم پرداخت آن را در طول مدت قرارداد، تضمین نموده و این امر مورد پذیرش طرف اول قرار گرفت.

الف) کلیه هزینه­های مربوط به شهرداری بابت صدور پروانه و پایان کار احداث ساختمان و سایر عوارض متعلقه و هم­چنین حق بیمه تأمین اجتماعی و غیره به مبلغ … ریال.

ب) کلیه هزینه­های مربوط به احداث موضوع قرارداد تحت هر عنوان که باشد اعم از هزینه­های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و هم­چنین هزینه­های ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت تا پایان مهلت قرارداد به مبلغ ……… ریال.

پ) کلیه هزینه­های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز، تلفن به مبلغ ……… ریال.

ت) هزینه تخریب کلیه مستحدثات موجودبرای اجرای طرح (چنانچه آورده طرف اول زمین مشتمل بر ساختمان باشد) به مبلغ ……… ریال.

ماده 4. نسبت سهم­الشرکه طرفین

طبق توافق فیمابین قبلی، سهم­الشرکه هر یک از دو طرف اعم از عرصه و اعیان و هم­چنین حقوق مربوط به فضاها (اعم از تجاری، انباری، پارکینگ و مسکونی) بر اساس آورده­ها و تعهدات آن­ها به شرح ذیل تعیین می­گردد.

الف) سهم­الشرکه طرف اول ……… درصد.

ب) سهم­اشرکه طرف دوم مجری طرح ……… درصد.

ج) نحوه افراز سهم­الشرکه طرفین در بند 2 فراز الف ماده 6 مشخص گردیده است.

ماده 5. مدت قرارداد

مدت زمان شروع مشارکت و اجرای طرح از تاریخ با حروف ……… لغایت تاریخ با حروف ……… می­باشد.

ماده 6. شرایط قرارداد و تعهدات طرفین و ضمانت عدم اجرای آن­ها

الف) شرایط قرارداد

1. صورت جامعی از مصالح، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات (اندازه، نوع، ویژگی­های ساخت و غیره) که توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد به کار خواهد رفت و در تاریخ / / 13 به امضای طرفین رسیده، به پیوست این قرارداد می­باشد که جزء لاینفک آن خواهد بود.

تبصره: تغییر مشخصات و مصالح ساختمانی با تراضی طرفین و انعکاس و اصلاح صورت جامع بلامانع می­باشد.

1. افراز سهم­الشرکه طرفین به نسبت سهم آنان با در نظر گرفتن مرغوبیت و ارزش فضاهایی احداث شده خواهد بود و افراز، ابتدا از طرفین توافق و در صورت عدم دستیابی به توافق، با انتخاب داور مرضی­الطرفین صورت خواهد گرفت و رای داور قطعی است، مگر در صورت تقلب و تدلیس که در این صورت متضرر می­تواند در مراجع قضایی صالحه اقامه دعوی نماید.

2. کلیه هزینه­های لازم جهت تنظیم سند رسمی، مالیات نقل­وانتقال به تناسب سهم­الشرکه هر یک از طرفین خواهد بود، مگر اینکه طور دیگری توافق شده باشد و در صورت اخیر، سهم هر یک باید مشخص و تصریح شود. ………

3. مدت زمان تنظیم سند انتقال رسمی پس از صدور پایان­کار ساختمانی و اخذ گواهی­های قانونی مربوط از مراجع ذی­صلاح، ظرف حداکثر ……… روز می­باشد و شروع آن از تاریخ اخذ آخرین گواهی است.

4. عدم ارایه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند توسط هر یک از طرفین در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور و به تقاضای طرف حاضر وفق مقررات موضوع، مجاز به صدور گواهی عدم حضور با ذکر مورد می­باشد.

5. فروش یا پیش­فروش سهم­الشرکه از سوی شریک با توافق طرف مقابل و قبل از افراز سهم­الشرکه امکان­پذیر خواهد بود.

6. در صورتی که در اثر حوادث قهری (اعم از سیل، زلزله، طوفان و …) ادامه کار برای شریک غیر ممکن گردد و یا در روند اجرای طرح اختلال قانونی ایجاد شود، تاخیرات به وجود آمده ناشی از این حوادث، مجاز شمرده می­شود و هیچ یک از دو طرف در مقابل خسارت­هایی که از این جهت به طرف دیگر وارد می­شود، مسئولیتی نخواهد داشت.

7. در صورت بروز اختلاف بین طرفین به استثنای موضوع بند 2 فراز (الف) در خصوص مشخصات و مفاد و شرایط قرارداد، مشاور املاک به عنوان داور مرضی­الطرفین اعلام نظر خواهد کرد.

8. کلیه خیارات قانونی با توافق طرفین در این قرارداد ساقط گردید. حتی خیار غبن فاحش ، مگر در صورت ثبوت تقلب و تدلیس موضوع بند 2 فراز (الف) در دادگاه صلاحیت­دار.

ب) تعهدات طرفین

1. تعهدات طرف اول:

1-1- پس از اتمام بنا به شرح قرارداد حاضر، طرف اول قرارداد مکلف است نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ……… دانگ مشاعی ملک اعم از عرصه و اعیان به نسبت سهم الشرکه طرف دوم به نامبرده اقدام کند.

1.2. طرف اول متعهد است که ضمن در اختیار قراردادن ملک، اسناد لازم مربوط از قبیل سند مالکیت، وکالت­نامه کاری را جهت اجرای طرح، تنظیم و به طرف دوم قرارداد تسلیم نماید، به طوری که مانعی برای شروع طرح پیش نیاید.

3-1- طرف اول در صورت تاخیر در ایفای تعهد انتقال، مبلغ ……. ریال به عنوان وجه التزام عدم ایفای تعهد به طرف دوم بپردازد و پرداخت وجه التزام فوق مسقط حق طرف دوم نبوده و رافع مسئولیت انتقال از طرف اول نیز نخواهد بود.

2. تعهدات طرف دوم

1-2- در صورتیکه اجرای طرح مورد توافق در موعد مقرر به شرح ماده 5 تکمیل نشود، طرف دوم می­بایست به ازای هر روز تاخیر در ایفای تعهد روزانه مبلغ …….. ریال به عنوان خسارت و ضرر و زیان دیرکرد و تکمیل بنا به طرف مقابل پرداخت نماید.

2-2- طرف دوم قرارداد مکلف به بیمه­نمودن کارگران و کارکنان در قبال حوادث کارگاهی خواهد بود.

3-2- طرف دوم در مقابل حوادث احتمالی ناشی از کار، بیمه­های تأمین اجتماعی و خسارت و آسیب به املاک مجاور مسئول بوده و در صورت تخلف، متعهد به جبران آن خواهد بود و هیچ­گونه مسئولیتی از جهت بروز حوادث و ورود ضرر و زیان اعم از جانی و مالی متوجه طرف اول قرارداد نخواهد بود.

ماده 7. حق­الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان  ….. بالمناصفه بعهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ ……… ریال به موجب قبض شماره  ….. و  …..پرداخت شد.

ماده 8. این قرارداد در تاریخ                /              /13 در دفتر مشاور املاک شماره  ….. به نشانی  ….. در سه نسخه بین طرفین تنظیم، امضا و مبادله گردید. مشاور املاک مکلف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور، نسخه اول و دوم را به خریدار و فروشنده تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان می­باشد.

ماده 9. موضوع این قرارداد از لحاظ حقوقی و فنی تایید می­گردد.

نام و نام خانوادگی کارشناس حقوقی

فروشنده                                                 خریدار                                    شهود

نام و نام خانوادگی                 نام و نام خانوادگی                                 نام و نام خانوادگی

با احراز هویت متعاملین و مدارک و اسناد مورد معامله، تمام مراتب مندرج در این مبایعه­نامه به تایید و گواهی اینجانب می­رسد.

مهر و امضای مشاور املاک

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *