تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط

حکم تخلیه فوری : تعدی و تفریط نسبت به عین مستأجره در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ از جمله مواردی است که باعث ایجاد حق تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه برای موجر می باشد که به موجب بند ۸ ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ روابط موجر و مستاجر به صراحت مورد توجه قانونگذار قرار گرفته و مقرر شده است:” در صورتی که مستأجر در مورد اجاره، تعدی یا تفریط نماید…..”
تعدی یعنی تجاوز کردن از حدود اذن یا حد متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری. به عبارتی تعدی عملی است خارج از حدود عرف و قرارداد در حالی که تفریط عبارت است از ترک فعل است که ممکن است مستأجر را با خطر تخلیه مواجه سازد.
پس اگر مستاجر طبق عرف یا قرارداد ملزم به انجام کاری نسبت به عین باشد و از آن خودداری کند مرتکب تفریط نسبت به عین مستأجره شده و چنانچه برابر همان عرف یا قرارداد ملزم به عدم انجام کاری نسبت به عین مستأجره باشد و آن کار را انجام دهد، تعدی کرده نموده است.

پاره ای از مصادیق تعدی و تفریط :

1- مستاجر به تکلیف و وظیفه قانونی خود به موقع عمل نکند و یا با تاخیر عمل کند و یا با تاخیر انجام داده است.

بطور مثال:

مستاجر تعمیراتی در ملک لازم بوده که انجام نداده و یا اینکه در فصل زمستان ، به موقع برف روبی نکرده و این قصور موجب وارد گردیدن خسارت به موجر و خرابی قسمتی از ملک گردیده است.

2- مستاجر بنای جدید در ملک احداث نماید که موجب وارد گردیدن صدمه به اساس و بنیان ملک گردد و یا موجب کاهش ارزش ریالی ملک شود.

بطور مثال:

مستاجر مبادرت به ساخت بالکن در ملک استیجاری نماید و یا بین مغازها تیغه کند.

3- تخریب تمام یا قسمتی از ملک توسط مستاجر.

حکم تخلیه فوری

شرایط طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط

۱ – برای تحقق تعدی و تفریط در اصل باید الزاماتی بین موجر و مستاجر در قالب شرط و با موضوع تکلیف انجام عملی خاص یا منع از انجام کاری نسبت به عین مستاجره در قرارداد به صورت صریح و ضمنی و جود داشته باشد. که این الزامات ممکن است به صورت انجام عملی ( مانند اینکه شرط شود مستاجر هر سال نسبت به نقاشی داخل عین مستاجره اقدام نماید) یا از انجام عملی منع شود ( مانند اینکه شرط شود مستاجر حق ندارد درب سمت راست عین مستاجره را مسدود نماید).

۲ – رویه دادگاهها اینست که تغییراتی به اصل و اساس بنا لطمه وارد کند و مشکل ایجاد نماید مانند ایجاد زیرزمین با اضافه نمودن قسمتی کلی به ساختمان مانند ساختن اتاق در پشت بام یا حیاط یا حذف قسمتی کلی از ساختمان مانند خراب کردن انباری را تعدی و تفریط می نامند، در حالی که تغییرات جزئی برای استفاده بهتر از دید عرف تفریط محسوب نمی شود و خارج از عرف نیست مانند سرامیک کردن کف اتاق یا نقاشی ساختمان یا تعویض کلید.

۳ – بنابراین برای تحقق تعدی و تفریط باید از لحاظ فیزیکی در علم خارج اقدامی خارج از عرف و قرارداد اتفاق افتاده باشد تا این شرط محقق شود و نظر به اینکه احراز این شرط کاملا تخصصی و در حوزه و وظابف اهل خبره و کارشناسان رسمی دادگستری می باشد. از این رو بهتر است که موجر برای طرح تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط در جهت احراز این شرط به تامین دلیل وضعیت ساختمان با جلب نظر کارشناس اقدام نماید تا در صورتی که اقدامات انجام شده از نظر کارشناسان به اساس بنا لطمه وارد کرده است نسبت به طرح دعوای تخلیه اقدام نماید.

۴ – ورود ضرر نسبت به عین مستاجره، شرط دیگری که برای طرح دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط الزامی است تحقق ضرر نسبت به مالک یا عین مستاجره است از این رو احراز رکن ضرر حائز اهمیت است و بر این اساس تغییرات جزئی برای استفاده بهتر از عین مستاجره مانند کاشی کاری یا تعویض در تعدی و تفریط محسوب نمی شود